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五问集体租赁住房：配套金融体制要跟上
作者： 时间:2017/8/31 9:17:00 来源：新京报
摘要：五问“集体租赁住房”：配套金融体制要跟上宏观大势本次房地产政策的根本目的是解决土地财政模式面临的瓶颈，为保持城市经济稳定增长、推动城市发展方式转向而提出措施。2017年8月28 ......
五问“集体租赁住房”：配套金融体制要跟上
宏观大势
本次房地产政策的根本目的是解决土地财政模式面临的瓶颈，为保持城市经济稳定增长、推动城市发展方式转向而提出措施。
2017年8月28日，国土资源部、房地产市场住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（下称“方案”），在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁房地产住房试点。
政策一出，立刻引起媒体和业界高度关注。有观点称，这一房地产政策意味着集体土地正式入市，建在其上的房地产开发成本可降至20%-30%，也就是说二、三折超低价房即将面市。还有不少冠以“房地产市场王炸”之类浮夸标题的文 章也随即刷屏。可惜的是，这些文 章似乎有些误读了。
那么，《方案》释放出的真正信息究竟是什么？以下五个问题或许可为我们管窥一二。
一问：为什么要开展《方案》试点？
长久以来，我国采取的是“土储模式”——国家对集体土地先征用、变性、收储，变为国有建设用地以后再进行开发。然而，洪水总有撞上堤坝的时候，随着社会发展，集体土地的开发模式和发展方式已难以适应城镇化的发展方向。中国城镇化的后半段还有很长的路要走，如何避开征地环节，在集体土地上探索继续推进城镇化的新模式，成为顶层设计的当务之急。
其一，在房地产市场住房的供需矛盾推动下，在集体土地上建设房地产市场住房逼不得已成为现实，但因房地产政策空白，由此导致的消防、治安、地方黑恶势力坐大等问题成堆，既然挡不住、禁不绝，不如变堵为疏，跟上房地产市场步伐，以正视听。
其二，积弊已久的城乡矛盾不但久未破题，城乡差距反而越来越大，尤其是城乡接合部等地区，城乡距离近在咫尺，对比反差却如天壤，如不及时化解，城镇化将被画地为牢。
其三，新形势下保增长压力大，无论对国家还是城市，经济停止增长意味着就业、社会稳定等一系列问题的连锁反应。
至此，笔者以为，本次房地产政策的根本目的是解决土地财政模式面临的瓶颈，为保持城市经济稳定增长和城市整体可持续发展、推动发展方式尽快转向提出措施。
二问：试点房售价会降低吗？
熟悉土地开发的人知道，在政府主导的土储模式下，房地产市场住房售价涵盖了征地、拆迁、农民安置、农民转居、物业建安、配套设施、房地产企业利税六大项。那么，在集体土地上建设住房的成本是否会减少呢？从成本结构上看，减少的只是征地和农转居，对于13个大城市试点，两项成本所占房地产住房售价比不超一半。
倘若低租金房供应充分，新增房地产市场住房确实能暂时缓解供需矛盾，房地产价格也会有所下降。不过，下降幅度却很难计算，因为集体土地租赁住房只租不售，房地产市场何来二三折价房之说？
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