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二手房交易定金合同的常见问题解析

作者: 时间:2017/7/31 11:15:00 来源:房天下

摘要:由于买房者大多没什么经验,所以在买房定金合同上总会有一些问题,下面小编为大家整理二手房交易买房定金合同常见问题。问题一:签订了认购协议,交纳买房定金之后,因主合同或补充协议达不成一致意见,卖方不愿退买 ......

由于买房者大多没什么经验,所以在买房定金合同上总会有一些问题,下面小编为大家整理二手房交易买房定金合同常见问题。

问题一:签订了认购协议,交纳买房定金之后,因主合同或补充协议达不成一致意见,卖方不愿退买房定金怎么办?

高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于买房定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将买房定金返还买受人。

遇到签订了认购协议,交纳定金,因主买房合同或补充协议达不成一致意见,无法继续履行定金协议的情况,根据上述高法院的司法解释的有关规定,属于“不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的”,卖方应当将定金返还买方。

在二手房交易实践中,此类纠纷较为常见。为避免纠纷发生,在签订买房定金协议时,应当以高法院上述司法解释为依据据理力争,明确在定金中写明“如果双方就有关买房合同条款协商不成,卖方应返还定金”,这样将更为有利。

问题二:《定金协议》有房屋买卖协议的效力吗?

二手房交易,一般先签订《定金协议》,再签订房屋《买卖合同》。如果签署了《定金协议》后,卖方反悔不愿再签订房屋《买卖合同》,怎么办?请看下面的案例:

某买方与某卖方签订了《定金协议》,协议约定买方将自己名下一处房产(尚未取得房产证),以人民币200万元的价格转让给买方,约定定金为40万元,预付房款100万元,其余60万房款待买方取得房产证后5日内由贷款银行直接划入卖方账户。违约条款为,如买方反悔则没收定金;如卖方反悔则双倍返还定金。当天,买方将140万元支付给了卖方,卖方也把房屋钥匙及相关证书资料交给了买方。

半年后,卖方顺利取得房产证,但由于种种原因(主要是房价看涨),卖方后悔不愿卖房了,买方诉至法院,要求卖方办理过户手续。

法院认为:该《定金协议》虽名称是买房定金合同,但在内容上包括了买房定金数额、买房定金支付日期等买房定金合同的内容,还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖买房合同的相关内容。

因此,该《定金协议》已涵盖了买卖买房合同的主要条款,双方的真实意图是签署买卖合同,只是卖方当时尚未取得房屋权证,才将协议称为定金协议。另外,已经支付了大部分买房款,卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了买房定金合同的范畴。

法院后认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同,现卖方已取得了房屋权证,该买卖合同当属有效,判决卖方与买方办理过户手续。

既然双方签订的是《定金协议》,为什么法院要判买卖合同成立呢?这是因为看买房合同的性质不能仅仅看买房合同的名称,而应根据买房合同的具体内容,并结合双方的签约目的,实际履行情况予以综合认定。从该案件中我们可看到,名称是定金协议,但内容涉及房产的交付,产权过户等定金之外的内容,基本涵盖了房屋买卖合同的相关内容。

在这份《定金协议》中,虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款,但在合同能够继续履行的情况下,卖方作为违约方无权主动要求适用该条款,来承担较低违约责任。

问题三:“订金”与“定金”是一回事吗?

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