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长租公寓进退维谷:大规模扩张艰难 盈利成绕不过的难题

作者: 时间:2017/1/4 11:37:00 来源:第一财经日报

摘要:陈淑贞近三年,房地产领域中没有哪个业态能比长租公寓更具话题性了。这是一门有别于二房东模式的租赁生意——长租公寓的本质是利用空间载体,向都市中的年轻人贩卖一种新的生活方式和更好的 ......

陈淑贞

近三年,房地产领域中没有哪个业态能比长租公寓更具话题性了。

这是一门有别于二房东模式的租赁生意——长租公寓的本质是利用空间载体,向都市中的年轻人贩卖一种新的生活方式和更好的居住体验。

一线城市的人口红利、因年轻一代消费观念的改变而催生出新型房地产服务需求,遇上资本加持,长租公寓站在了风口。然风口与浪尖本就是一体两面,资本和人才的加入暂不能稀释房地产行业在初级阶段的混沌状态——机会主义者招摇过市、恶意竞争横行、管理欠规范、盈利模式待验证。

风口上的长租公寓

城市化进程带来的巨大人口红利正鼓舞着长租公寓行业,相应的房地产市场规模将达到万亿元级别。链家研究院发布的《租赁崛起》报告指出,目前中国的房屋租赁房地产市场规模是1.1万亿,预计到2025年,中国租赁房地产市场规模将增长到2.9万亿,到2030年将会超过4.6万亿。

房地产行业发展**极大,野蛮生长的蛋糕摆于眼前,无人不想分羹。从业者的加入和资本的推动在长租公寓领域中双线并行。

2010年,魔方公寓成立,是行业中的先行者。随后,房地产中介巨子链家宣布成立自如事业部,进军公寓市场,紧接着,优客逸家、YOU+相继成立。因为进入时间相对较早,并已初具规模,上述数家公寓的名号已为房地产行业熟悉。而此时行业中不知名的小型公寓运营商更是不计其数,如雨后春笋般冒出。

资本介入长租公寓行业是2013年的事情了。2013年,魔方公寓完成6000万美元的A轮融资,优客逸家获得了300万元的天使投资。至2014年,YOU+获得雷军创办的顺为领投的1亿元融资后,资本开始广泛围猎长租公寓。

克而瑞统计数据显示,截至2016年9月,监测的百余家公寓企业(包括公寓租赁平台)中,相关的投融资事件超过50起,27家公寓企业获投,占比20%,融资总规模约合人民币60亿元。

房地产行业一时风起云涌。除了大大小小的个人投资者外,涌进这个房地产行业的还有万科、龙湖、旭辉、链家和世联行等,它们拥有房地产行业中最专业的眼光和最敏锐的嗅觉,有心证明资金的进入并非一场豪赌。

随着资本的角逐和玩家的增加,长租公寓行业的竞争将越来越激烈。广州一名公寓运营商负责人告诉记者,激烈的竞争增加了获取房源的成本和难度、削减盈利空间,“如果房源位置不错,通常不止一家运营商在谈,100%溢价率是正常的。”

YOU+创始人刘洋接受第一财经记者专访时表示,深圳的长租公寓市场“龙蛇混杂、没有品牌、不注重口碑,总体来说硬件不硬、软件不软。”不只是深圳,龙蛇混杂也是现阶段长租公寓在全国范围内的发展特征。

纵观行业,无论是从房源数量还是标准化、流程化运营的角度来看,均处于起步阶段。无疑,野蛮时代意味着欠规范化发展,但也是各品牌壮大、提高市占率的良机。

对于长租公寓的盈利能力,链家研究院院长杨现领是算过账的。杨现领接受第一财经记者采访时表示,“集中式长租公寓的租期一般为10~15年,通常的回本周期是5~6年,如果运营得好,3~4年就可以开始盈利了。长租公寓的盈利能力与入住率、同期的租金水平、运营能力等因素相关。”

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